在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面我引用一些簡(jiǎn)單的理論，首先考慮整個(gè)外觀和立面處于什么樣的環(huán)境，因?yàn)槲覀冏龉芾淼目紤]比較多的是消防通道、人流、物流，風(fēng)向、日照、防噪的考慮，還有衛(wèi)生防疫、設(shè)施設(shè)備的配套，還有環(huán)境的評(píng)估。我想作為酒店整體的規(guī)劃布局要考慮的因素，第一必須要符合國(guó)家有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范和要求，這等于我剛才所說(shuō)的包括里面所有的東西，等于我們要蓋一個(gè)四星級(jí)的賓館，你的娛樂(lè)夜總會(huì)放在四樓，現(xiàn)在是走不通的，這是違反國(guó)家新的規(guī)定。這是不是建筑的違反？不是。是跟公安、特種娛樂(lè)場(chǎng)所的規(guī)定規(guī)范的，作為個(gè)管理者介入以后就要考慮這些因素。
另外我們要考慮你產(chǎn)品的定位和檔次，產(chǎn)品的定位和檔次跟你的經(jīng)營(yíng)管理是息息相關(guān)的，我剛才所說(shuō)的要搞一個(gè)獨(dú)立的溫泉?jiǎng)e墅度假區(qū)，可能公眾區(qū)域提供的服務(wù)員要求不多，但是每個(gè)別墅提供的服務(wù)員的要求就比較多，而且我們管理人員的品位必須是有別于你做一般商務(wù)酒店的那種管理，所以你要考慮管理人員投入的費(fèi)用，你的產(chǎn)品和定位檔次要考慮。
酒店的整體規(guī)劃的布局必須要有一個(gè)合理的分割，這個(gè)分割在設(shè)計(jì)院來(lái)說(shuō)，我一般很反對(duì)一個(gè)老板做一個(gè)酒店馬上找一個(gè)設(shè)計(jì)單位，當(dāng)然我說(shuō)的這個(gè)跟張所沒有沖突的。我覺得首先要坐下來(lái)你研究你要做什么樣的東西，必須要考慮一個(gè)合理的分割，等會(huì)兒我有一個(gè)案例跟大家說(shuō)一下。另外必須要爭(zhēng)取更多應(yīng)和市場(chǎng)需求的營(yíng)運(yùn)的服務(wù)空間，也就是說(shuō)你有沒有留下一個(gè)足夠的空間為你以后的經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新留下一種發(fā)展的需要？這是很重要的一個(gè)部分。
你必須有一個(gè)合理的服務(wù)運(yùn)作的流程可以提高你的時(shí)效和質(zhì)量，減少人員和能耗。我們做了一個(gè)案例是肇慶華廈大酒店，當(dāng)時(shí)因?yàn)槲覀円鲆粋�(gè)SPA，也有做一個(gè)自助餐廳，我們也做一個(gè)水療，但是我們?cè)谧钋‘?dāng)?shù)牡胤浇o設(shè)計(jì)院提供了這么一個(gè)意見，就只采用一個(gè)西餐的廚房設(shè)計(jì)，使這個(gè)西餐的廚房能夠同時(shí)兼顧幾個(gè)三大塊的功能的運(yùn)用，作為投資者來(lái)講本來(lái)要建三個(gè)廚房的，我們把它合并到一個(gè)廚房可以完全解決，在投資的角度來(lái)講節(jié)省了很多的投資，在能耗、運(yùn)作方面、人力方面也省了很多麻煩，為以后的經(jīng)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
下面我說(shuō)一個(gè)簡(jiǎn)單的案例，這是一個(gè)我們?cè)谏仃P(guān)做的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是一塊空地，占地只有4000多平方米，但是這個(gè)老板是隨便在一個(gè)高檔小區(qū)里面建一個(gè)大約三星級(jí)的賓館，最后我們進(jìn)行市場(chǎng)的調(diào)查，分析了整個(gè)韶關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以后，我們把老板的設(shè)計(jì)概念全都推翻了，他當(dāng)時(shí)不認(rèn)同。我們把很多的數(shù)據(jù)擺到他的桌子面前，把整個(gè)酒店的投資預(yù)算、投資的金額給他做了一個(gè)初步的概算，把投資的回報(bào)期給他作了一個(gè)分析。最后他確認(rèn)做了這么一個(gè)酒店，目前應(yīng)該說(shuō)這個(gè)酒店還沒有正式蓋起來(lái)，蓋起來(lái)以后應(yīng)該是韶關(guān)地區(qū)唯一的最亮麗的酒店，房間只有200個(gè)客房。首先我們考慮這個(gè)地塊比較窄，這里是一條江，這里中間有一個(gè)馬路，這全是高檔的住宅，我們把B區(qū)定為娛樂(lè)、餐飲、休閑的，把C區(qū)定為客戶的居住客房區(qū)，這是比較安靜住得比較舒服的，有什么宴會(huì)都可以分開的。由于這樣引申了一系列的設(shè)計(jì)理念，最后我們把它設(shè)計(jì)成這么一個(gè)酒店?yáng)|南亞風(fēng)情的酒店（PPT），我們?cè)陧敇窃O(shè)立一個(gè)國(guó)際會(huì)議中心，當(dāng)時(shí)我們了解整個(gè)韶關(guān)市的五星級(jí)的賓館都沒有國(guó)際會(huì)議中心，韶關(guān)的工礦企業(yè)比較多每年的會(huì)議都往外跑，不能留在韶關(guān)召開。而且我們還考慮到廣武（廣州-武漢）快線從廣州過(guò)去只有40分鐘的車程，因?yàn)閺V州有很多的旅游資源。同時(shí)這里可以容納大約600人左右的會(huì)議，我們就利用這個(gè)塔跟設(shè)計(jì)院做了兩個(gè)超大型的電梯，作為垂直人流的分割，這方面很好地解決了這個(gè)方案。
也就是說(shuō)從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，如果業(yè)主引進(jìn)我們管理公司，對(duì)這個(gè)設(shè)計(jì)應(yīng)該是有好處的。
后來(lái)我們做了這一個(gè)模擬的模型交給了設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院根據(jù)這個(gè)進(jìn)行了一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，這從總統(tǒng)房到兩邊的客房多少間，首層的水療和卡拉OK，我們考慮到五星級(jí)的賓館就是硬性的規(guī)定，必須要有健康中心、乒乓球、跑步機(jī)、健身房，但是這些都不是賺錢的部門，我們就把水療的概念融入進(jìn)去，令到投資達(dá)到五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，也達(dá)到了經(jīng)營(yíng)的目的。
酒店的規(guī)劃布局要考慮哪些因素呢？在規(guī)劃的設(shè)計(jì)中必須要考慮結(jié)合產(chǎn)品的定位，要必須考慮到設(shè)施、設(shè)備還有后勤的功能與酒店功能配比的問(wèn)題，剛才所說(shuō)的停車場(chǎng)、洗衣房、空調(diào)機(jī)房、高低壓配電、男女更衣室、總倉(cāng)、工程倉(cāng)、員工食堂等等，很多老板考慮酒店的建設(shè)的時(shí)候往往不會(huì)考慮員工的食堂，男女的更衣室在哪里他們覺得不一定有必要，但是如果這在設(shè)計(jì)中考慮進(jìn)去，對(duì)于以后的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)該說(shuō)是起到相當(dāng)重要的作用的。
酒店的規(guī)劃布局要考慮一個(gè)我剛才所說(shuō)的空調(diào)系統(tǒng)，剛才顯示的一個(gè)是客房區(qū)，一個(gè)是娛樂(lè)區(qū)，我們根據(jù)實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，空調(diào)設(shè)計(jì)系統(tǒng)我們考慮到韶關(guān)冬季的時(shí)候客房根本不需要空調(diào)，而且很冷。但如果在年尾很冷的時(shí)候，有宴會(huì)、有卡拉OK的時(shí)候，這邊如果沒有一定的空調(diào)，客人會(huì)感覺到很不舒服。所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)的時(shí)候就跟設(shè)計(jì)院提出必須有2臺(tái)的空調(diào)主機(jī)把這個(gè)功能分割開來(lái)，在冬天的時(shí)候客房的空調(diào)機(jī)變成取暖的、熱水回收供應(yīng)客房的省了很多的費(fèi)用。在娛樂(lè)這方面用一個(gè)很小的主機(jī)把新風(fēng)分割過(guò)去，令到餐飲娛樂(lè)能夠正常營(yíng)業(yè)，使到有宴會(huì)的客人在里面會(huì)感覺到很舒服。
酒店管理公司介入酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局的意義：
第一，投資者對(duì)酒店投資時(shí)要同時(shí)考慮設(shè)計(jì)單位和管理者對(duì)項(xiàng)目的介入，這樣會(huì)提升整個(gè)項(xiàng)目投資的有效性。我不敢說(shuō)是絕對(duì)100%，但是最起碼有人給你作一個(gè)顧問(wèn)，等于你美亞置業(yè)就是給你作一個(gè)顧問(wèn)之類的一個(gè)研究。
第二，酒店管理公司通過(guò)專業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，與投資者共同確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，是減低投資風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。剛才我跟大家說(shuō)了，分析一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是你一般的老板也不是你一般的投資者坐下來(lái)想兩天就可以把它弄準(zhǔn)的，首先我們要把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)處、弱處把它分析出來(lái)，我們很喜歡做一張白紙的酒店管理，從一開始、一直到開業(yè)、一直到未來(lái)的5年10年的規(guī)劃。
第三，酒店管理公司和顧問(wèn)公司提前介入規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理起到重大的作用，對(duì)酒店持續(xù)發(fā)展有不可估量的價(jià)值。你提前每一個(gè)環(huán)節(jié)做在哪里要考慮到，設(shè)計(jì)院可能會(huì)考慮到高低壓的配電，也考慮到水泵房、消防泵怎么個(gè)配置和容量，這是他們的專業(yè)。但是我們會(huì)給他們提出一系列的專業(yè)，水泵房和消防泵房的泵房應(yīng)該放在哪個(gè)方面適合我們以后的維修保養(yǎng)，我們可以把高低壓配電房在哪里適合我們的管理。可能萬(wàn)一發(fā)大水的時(shí)候不會(huì)倒淹，一系列的東西我覺得都會(huì)考慮進(jìn)去的。所以有些業(yè)主這方面已經(jīng)嘗到了不少的甜頭。