| 目標明確，合理定位，不要造成不可挽回的資產(chǎn)硬傷

綠城集團的倪武英先生目前擔(dān)任綠城資產(chǎn)管理集團有限公司總經(jīng)理助理，負責(zé)管理綠城資產(chǎn)集團400億的酒店和商業(yè)資產(chǎn)。結(jié)合10年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，在談到這一問題時，他特別提到，開發(fā)階段的資產(chǎn)管理往往是容易被忽視的階段。作為企業(yè)，無論做什么業(yè)態(tài)，運營和業(yè)績表現(xiàn)都是核心，酒店也不例外。由于酒店資產(chǎn)的投資大、周期性長，如果開發(fā)階段不能做到精準的定位和設(shè)計規(guī)劃，后期運營期間只能進行局部的調(diào)整，將不可挽回的造成資產(chǎn)硬傷。

結(jié)合幾位業(yè)內(nèi)人士的采訪，我們總結(jié)了在這個階段業(yè)主應(yīng)該重視的幾個關(guān)鍵方面：

| 明確開發(fā)酒店的目標，避免產(chǎn)生前后預(yù)期的強烈錯位

曹俊先生在酒店行業(yè)具有長期從事項目投資、資產(chǎn)經(jīng)營管理及委托運營監(jiān)督的經(jīng)驗，并參與中國證券市場多起購并重組。他指出，業(yè)主應(yīng)該在酒店建設(shè)前，就想清楚開發(fā)酒店尤其是奢華品牌酒店對于業(yè)主公司的戰(zhàn)略意義在哪里，要達成什么樣的目標，出于政府的政策規(guī)劃？還是合理避稅？或是增加酒店品牌對綜合體的溢價效應(yīng)？還是打算長線持有良好運營為未來的資產(chǎn)退出做準備？不同的目標和動機，對酒店后期的運營有著決定性影響。業(yè)主需要明白，作為運營性資產(chǎn)，酒店需要長期投入。不明確和充分認知開發(fā)豪華酒店的目的，極易產(chǎn)生前期投資期待和后期資產(chǎn)運營業(yè)績的強烈錯位，讓公司陷入被動局面。

| 進行周密的項目可行性研究，不要流于形式

“進行周密的項目可行性研究，特別是投資回報率和回收期的分析，不能流于形式，一定要嚴謹和科學(xué)，真正具備一票否決權(quán)”，倪武英在談到此問題時說。曹俊也補充，他認為在整個酒店投資建設(shè)期，業(yè)主應(yīng)當花更多時間進行可行性研究，確保項目從源頭上的科學(xué)性和合理性。

| 避免過度投資，進而對投資回報造成影響

避免過度投資是非常重要的一個方面，就是要在選擇階段，對酒店品牌進行深度調(diào)研和認知。曹俊表示，業(yè)主同時需要合理選擇酒店品牌，避免出現(xiàn)品牌標準在國內(nèi)和國外出現(xiàn)錯位的情況，這極易造成業(yè)主的過度投資，進而影響項目的投資回報。對于這一點，品牌運營方也需要能夠提供切實合理的建議，從而使得品牌能夠與其周邊的市場、客源甚至建筑本身產(chǎn)生更好的協(xié)同，也避免客人對品牌認知產(chǎn)生落差。業(yè)主同時也需要對項目實施過程中的隱蔽性投資更加可控，減少不必要的重復(fù)投資。這對項目后期的盈利性和變現(xiàn)能力至關(guān)重要。

| 管理合同的簽訂

業(yè)主公司和管理公司在管理合同簽訂方面，雙方要友好和平等進行協(xié)商，在條款上要體現(xiàn)雙方的重大利益關(guān)切點，以實現(xiàn)雙贏。

| 充分考慮運營銜接

在項目開發(fā)和規(guī)劃期間，曹俊和倪武英都不約而同提到了這一點，即在項目開發(fā)階段，就需要對項目空間進行合理規(guī)劃和評估。“空間規(guī)劃及各個營業(yè)區(qū)域的評審，空間布局的合理性直接關(guān)系到酒店運營的績效，要特別關(guān)注可產(chǎn)生經(jīng)營收入的面積規(guī)劃配置，這也是以前業(yè)主方不夠重視的，這使得過去奢華酒店的開發(fā)逐漸偏離了產(chǎn)品的本質(zhì)，今后將得以回歸，否則酒店投資回報率就不會正常。”倪武英犀利指出。曹俊也說，在項目開發(fā)階段產(chǎn)品服務(wù)于客戶和運營是始終需要堅守的原則，包括后期運營的便捷性，維護成本和更新成本可控等等。

伍昊也認為在開發(fā)階段，酒店需要有合理的市場定位，這包括對體量，產(chǎn)品定位，現(xiàn)在及未來市場客群的趨勢與判斷、設(shè)計的效率和合理性和投資與后續(xù)管理效率的合理關(guān)系等。