最近，對海南的產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行了比較深入的調(diào)查。本次調(diào)查，主要就成功因素、可能存在的風(fēng)險進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查沒有涉及酒店房間的開間與面積、裝修檔次和營業(yè)狀況。

一， 幾個概念

在國內(nèi)，由于度假地產(chǎn)剛剛起步，國外概念紛紛被引入中國，翻譯和理解也各有差異，甚至概念模糊、混淆，銷售方式、管理方式和回報方式也有很大的差別。因此，首先有必要澄清這些概念。

    產(chǎn)權(quán)酒店。

     所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，交由管理公司經(jīng)營而取得收益的一種分戶銷售的酒店。與普通住宅一樣，它是有產(chǎn)權(quán)證的。酒店發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，酒店的每一個客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，從經(jīng)營利潤中分紅，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

     產(chǎn)權(quán)酒店銷售的一般只是酒店房間及相關(guān)的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設(shè)施。

     產(chǎn)權(quán)酒店一般由業(yè)主委員會決定委托經(jīng)營的酒店管理公司經(jīng)營管理，扣除管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后，按戶取得回報。

     在開始銷售時，一般發(fā)展商承諾3-5年的經(jīng)營回報，同時簽定3-5年的委托管理合同。回報有的是固定的，有的是浮動的。但很少有更長時間的委托經(jīng)營合同。

產(chǎn)權(quán)酒店在中國已經(jīng)發(fā)展了多年，在海南等地相對比較成熟。從經(jīng)營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報。

      分時度假酒店

     作為度假地產(chǎn)的重要組部分，分時度假（TIMESHARE）是將酒店的每個單位（通常是標(biāo)間或套間）分為一定的時間份額（如：一年５１周），出售每一個時間份額的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（一般為一周）的居住權(quán)。這種居住權(quán)的單一性不能滿足市場需求，于是就有了“分時度假的交換系統(tǒng)”，所有分時度假的產(chǎn)品，經(jīng)交換公司認(rèn)可后，可以進(jìn)入交換系統(tǒng)進(jìn)行交換。目前國際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI。為了方便交換，發(fā)展到后來就有了點(diǎn)數(shù)制的分時度假產(chǎn)品。

     一般標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是20年期限，每年平季7天的入住權(quán)益，銷售價格一般為4-5萬元/人。由于國內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費(fèi)權(quán)益全部都是在國外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費(fèi)用高昂，通常的交換費(fèi)用都在1000元/周以上。

分時度假產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時間產(chǎn)權(quán)，因此，房間需要更新設(shè)施和維護(hù)，甚至需要大修或翻新。這個費(fèi)用來自于購買者的年費(fèi)，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。

酒店式公寓

     相對前兩個概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的，有的是作為酒店客房進(jìn)行管理的。但真正意義上的酒店式公寓應(yīng)該是“為解決家庭或集體中長期度假需求、象酒店一樣經(jīng)營管理的公寓”。實(shí)際上，它與產(chǎn)權(quán)酒店沒有什么性質(zhì)上的差別，只是產(chǎn)品的建筑形式有差別。酒店客房一般解決7天內(nèi)的短期度假，所以廚房等生活設(shè)施相對比較簡陋，而酒店式公寓解決的是7天-半年的中長期度假，所以，廚房等設(shè)施是按照居家來配置的。

二， 產(chǎn)權(quán)酒店成功的因素

經(jīng)調(diào)查，海南比較成功的產(chǎn)權(quán)酒店只有寥寥幾家，花開四季、天域二期、海航國際會議中心（含海口新國賓館、興隆康樂園）等。綜合分析，其成功的主要因素有：

1，    區(qū)域成熟度。區(qū)域成熟度是項目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個因素，區(qū)域成熟度越高，銷售和經(jīng)營的難度就越小。當(dāng)年海口皇冠假日酒店（即“南海傳說”）盡管價格便宜，但銷售業(yè)績很差。海口西海岸的海航新國賓館銷售業(yè)績不好也說明了這一點(diǎn)。

2，    有成功的經(jīng)營管理案例。海航的三亞亞太國際會議中心是比較典型的，由于海航酒店集團(tuán)在全國收購、建設(shè)了20多個酒店，經(jīng)營業(yè)績還是讓人信服的。天域二期銷售成功，完全是建立在天域一期經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上。

3，    準(zhǔn)確的市場定位。酒店的房間面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具與家電配置、管理公司等構(gòu)成開發(fā)與管理成本，而對市場接受能力與價格預(yù)期的準(zhǔn)確把握，才能獲得成功。比如“花開四季”就是在經(jīng)濟(jì)快捷酒店上做足了文章，銷售業(yè)績和經(jīng)營業(yè)績都還不錯。

4，    最好能有多家酒店可以交換住宿。花開四季在最初的項目銷售不是很成功，但隨著其在海南和內(nèi)地的酒店陸續(xù)開業(yè)，銷售業(yè)績直線上升。投資人看中的是其商業(yè)模式和可以交換的會員系統(tǒng)。為了進(jìn)一步完善產(chǎn)品和服務(wù)，后來他們還成立了21自駕租車系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。海航酒店集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)酒店可以在三亞、海口、興隆的酒店內(nèi)任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優(yōu)惠。

5，    投資回報方式。投資方式主要有三種：固定回報方式、營業(yè)額比例回報方式和凈利潤比例回報方式。后兩種回報方式涉及到財務(wù)審計和信息公開，不便于操作。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報的方式。

三， 產(chǎn)權(quán)酒店面臨的主要風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)酒店在建造、管理公司引進(jìn)、銷售、經(jīng)營管理、投資回報支付等過程中存在很多風(fēng)險。主要有：

01，開發(fā)定位比較困難。主要表現(xiàn)在星級定位與客房出租價格、建造成本與銷售價格、管理成本與投資回報、短期開發(fā)收益與長期經(jīng)營回報之間的平衡，這四個矛盾往往很難把握。

02， 表面上看房產(chǎn)出售可以獲得短期投資回報，實(shí)際上大堂、餐飲、會議中心等公共設(shè)施占用的開發(fā)資金占總投資的50%以上，這些資金是沉淀的，只能打長期經(jīng)營中緩慢回收。

03， 一般完整單一產(chǎn)權(quán)的酒店投資回收期為8-12年。由于房產(chǎn)銷售的溢價和實(shí)際客房出租收益的下降，投資回收期可能要達(dá)到20年甚至更長。也就是說：很難實(shí)現(xiàn)超過5%的投資回報。

04， 很難取得銀行的開發(fā)貸款。一般銀行都不給產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行開發(fā)貸款。

05， 國際一流的設(shè)計公司可能不接受產(chǎn)權(quán)酒店的設(shè)計委托。

06， 按照房屋銷售的規(guī)定，需要每戶單獨(dú)的水表、電表系統(tǒng)，這將給酒店帶來額外的建造成本和維修費(fèi)用。

07， 國際酒店管理公司不接受產(chǎn)權(quán)酒店管理委托。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店管理幾乎都是發(fā)展商自己組建的管理公司，少量是同城的酒店負(fù)責(zé)管理。國際的酒店管理公司品牌只有溫德姆旗下的五星級豪生(HOWARD JOHNSON)和四星級華美達(dá)(RAMADA)品牌，他們僅限于貼牌，不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性管理。

08， 房產(chǎn)的銷售業(yè)績很有可能不理想，比如銷售率只有30%甚至更低。

09， 投資回報是根據(jù)房間合同價值支付的，可能出現(xiàn)同樣的房間，實(shí)際投資回報相差甚遠(yuǎn)的情況，這將引起法律糾紛。

10， 如果價格便宜，有可能引來旅行社的投資，他們購買大量的房間，日后作為“店中店”營業(yè)，會對整個酒店的價格和服務(wù)體系帶來巨大沖擊。

11， 按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會將對物業(yè)的經(jīng)營管理擁有最終的決策權(quán)。酒店管理公司、開發(fā)商、業(yè)主及業(yè)主委員會之間的矛盾將始終存在。

12， 業(yè)主有權(quán)自住。這將與酒店客人帶來沖突。當(dāng)回報不理想時，業(yè)主可能收回自住，自住業(yè)主數(shù)量達(dá)到一定的規(guī)模時，酒店將無法正常營業(yè)。

13， 業(yè)主委員會在管理合同期滿，有權(quán)利解聘管理公司、不續(xù)簽管理合同。如果經(jīng)營業(yè)績不好，會解聘管理公司；如果經(jīng)營業(yè)績不錯，業(yè)主會提出增加回報的要求。

14， 無論以什么方式承諾回報，業(yè)主均有權(quán)利要求公開財務(wù)賬目。

15， 酒店的翻新與設(shè)備更新費(fèi)用，有可能無法收取。

四， 規(guī)避風(fēng)險的建議

1，確實(shí)做好產(chǎn)權(quán)酒店的研究，尤其是財務(wù)分析和風(fēng)險控制研究，處理好“星級定位與客房出租價格”、“建造成本與銷售價格”、“管理成本與投資回報” 、“短期開發(fā)收益與長期經(jīng)營回報”四大矛盾，否則，就有可能出出現(xiàn)定位方面的錯誤。一旦前期研究不足，日后的糾錯成本可能會很高。

2，慎重開工建設(shè)。由于產(chǎn)權(quán)酒店的定價和銷售業(yè)績與“區(qū)域成熟度”、“成功案例”密切相關(guān)，在開工建設(shè)前，應(yīng)對市場進(jìn)行深度試探，控制風(fēng)險。

3，盡量避免法律漏洞。業(yè)主大會、回報與支付方式、免費(fèi)住宿天數(shù)與定義、財務(wù)賬目的公開與審計、維修與更新、管理期滿的續(xù)約等是容易出現(xiàn)法律漏洞的地方，應(yīng)加強(qiáng)研究。

4，管理公司的盡早確定。不管是否貼牌，發(fā)展商一定要成立自己的管理公司。

5，盡早成立旅行社。由于產(chǎn)權(quán)酒店需要發(fā)展商（或附屬的酒店管理公司）進(jìn)行管理，客源是決定項目成敗的關(guān)鍵因素，專門的旅行社長期運(yùn)營，是客源的基本保障。

五， 幾個典型案例研究

天域酒店二期

     天域度假酒店位于三亞市亞龍灣。酒店餐飲設(shè)施齊全，擁有濤軒、椰苑、大堂吧、采風(fēng)閣、高麗亭，各國風(fēng)味菜應(yīng)有盡有。酒店還配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞廳。  

     與天域度假酒店一區(qū)西翼相連的天域二區(qū)，經(jīng)過兩年建設(shè)，2006年1月正式試營業(yè)。天域共擁有787間/套設(shè)計精巧、時尚而又具有熱帶休閑風(fēng)格的客房，提供多達(dá)21種房型選擇。二區(qū)豪華公寓式度假酒店，配有步入式衣帽間、可調(diào)光黎族紋飾房燈、雙洗臉盆、獨(dú)立沐浴房、寬體浴缸，雙上網(wǎng)接口等，其中110余套公寓套房均配有開放式廚房、微波爐及洗衣機(jī)等。

     天域酒店二期的銷售價格25000元/平方米起價，根據(jù)不同的朝向、景觀和樓層，價格有些差異。酒店按超五星級裝修，配置齊全，由天域酒店進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，投資人每年有10天的非旺季入住權(quán)，投資回報是浮動的，按照酒店銷售收入的40%支付回報，另外的60%作為運(yùn)營成本、維護(hù)成本和稅費(fèi)支出。

天域酒店的銷售情況不錯，已經(jīng)全部銷售完畢。買家都是北方的高級官員、企業(yè)家等。這些買家基本上都很低調(diào)，很難知道其真實(shí)身份。

天域酒店成功的主要因素是：天域一期的成功運(yùn)營和亞龍灣的成熟度。

海航產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假產(chǎn)品

     海航酒店集團(tuán)作為海航集團(tuán)的重要組成部分，近些年在國內(nèi)修建或收購了很多酒店。為解決資金鏈條問題，海航酒店集團(tuán)設(shè)計了兩種產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品和分時度假產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)酒店中，亞太會議中心、康樂園四期和海口新國賓館一部分按產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行銷售。分時度假產(chǎn)品銷售不好，投資人寥寥無幾。

     由于其他酒店不是按度假酒店設(shè)計的，所在城市也不是旅游城市等原因的約束，只有海南的三家酒店作為分時度假產(chǎn)品打包后進(jìn)行銷售。海航分時度假產(chǎn)品包括：三亞灣國際會議中心80間客房、康樂園40間客房、海口新國賓館40間客房。客人可以選擇三種產(chǎn)品：20年內(nèi)每年7天標(biāo)間、10天標(biāo)間和10天套間，價格為54000-118000元不等，客人可以在該三家酒店內(nèi)任意選擇入住，淡季旺季有一定的等值計算公式。海航系統(tǒng)內(nèi)的交換是免費(fèi)的，系統(tǒng)外的交換按RCI的規(guī)定進(jìn)行（RCI撤出中國后，如何交換，沒有進(jìn)一步跟蹤），交換費(fèi)用大約每年980元左右，會員年費(fèi)（物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用）為1000元左右。

筆者調(diào)查時，銷售情況很不好。原因主要有：產(chǎn)品太貴，一般人接受不了；產(chǎn)品設(shè)計太復(fù)雜，一般消費(fèi)者弄明白都不容易；海南島內(nèi)交換沒有意義，國內(nèi)交換沒有資源，國外交換不方便（簽證、對交換的酒店不了解等）。所以，海航酒店集團(tuán)的分時度假產(chǎn)品是不成功的。

金手指與21世紀(jì)度假連鎖

金手指在海南的第一個項目是海口的白沙門溫泉度假村，后來陸續(xù)開發(fā)或收購了：海口花開四季、海口湖景酒店、金沙灘日月灣度假酒店、盈濱半島高爾夫溫泉小鎮(zhèn)、五指山老榕樹山頂溫泉度假村、五指山南國夏宮、三亞花開四季、連云港（名稱不詳）和萬寧興隆溫泉高爾夫公寓、金新山莊等。所有業(yè)主的免費(fèi)自住可以在其旗下的所有酒店中交換。

定位：完全是中小規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型快捷酒店，一般房間數(shù)量不會超過250間。

回報：按房間合同金額固定回報，一般2-6%。僅僅是促銷手段，根據(jù)銷售業(yè)績不斷進(jìn)行調(diào)整。實(shí)際經(jīng)營回報一般在2%左右，每年開發(fā)商要從房產(chǎn)銷售利潤中提取一定金額沖抵回報資金的不足。

問題：自住客戶和旅行團(tuán)經(jīng)常吵架；海口同城酒店相互惡性競爭；住店客人投訴酒店品質(zhì)太差。

三亞國光豪生度假酒店

擁有1160間客房，項目從2006年冬季開始銷售，價格從12000漲到了23000。由于貼牌了“溫德姆旗下的五星級豪生酒店品牌”，其銷售業(yè)績應(yīng)該說還不錯，迄今還剩250套左右待售（約占20%）。回報為客房綜合收入的35%。

主要問題：經(jīng)營十分困難，目前的開房率不到20%。如此龐大的規(guī)模，很難在出租價格上達(dá)到三亞灣同等酒店的水平，投資人實(shí)際獲得的收益將很小。餐飲虧損嚴(yán)重(小業(yè)主不承擔(dān)客房以外的盈虧)。高昂的物業(yè)管理費(fèi)讓自住客戶無法承受，即使如此，經(jīng)營管理方向自住客戶收取的管理費(fèi)仍然是虧損的。當(dāng)自住客戶達(dá)到一定規(guī)模后，營業(yè)困難，公共水電虧損嚴(yán)重。