創(chuàng)辦布丁連鎖酒店數(shù)年后，朱暉和史央清剛剛獲得了第二輪風(fēng)投融資，這在前幾年來看，一家經(jīng)濟(jì)型酒店達(dá)到一定規(guī)模后獲得風(fēng)投是理所當(dāng)然，但如今卻有點不簡單。
從如家、漢庭和7天等已經(jīng)上市的經(jīng)濟(jì)型連鎖企業(yè)財報來看，行業(yè)整體的出租率和收益正在明顯下滑，股價也下跌得厲害。在這樣的情況下，租金卻像“緊箍”一樣牢牢套在酒店業(yè)者頭上，令業(yè)者對盈虧平衡點的捕捉難度加大。
控制租金占比
規(guī)模是經(jīng)濟(jì)型酒店必須考慮的因素，不到一定規(guī)模不能攤薄成本，更得不到投資界的青睞。而如家、錦江之星、漢庭和7天之間對于規(guī)模的比拼也是可見一斑，這種市場格局決定了經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)者必然在爭奪物業(yè)上“無所不用其極”，這也讓酒店物業(yè)租金逐年上漲。
“酒店與其他行業(yè)不同的是，根據(jù)客房數(shù)量、酒店面積、選址等不同，成本的計算數(shù)字差別會很大，因此，業(yè)內(nèi)一般都以占比來做相對計算。以一家100間客房的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店來說，每6間客房需一名員工，故而需17名員工，人均月薪在2500元~3000元，但人工僅占經(jīng)營成本的16%左右。租金才是最需要控制的成本。”布丁連鎖酒店創(chuàng)始人之一的史央清告訴記者，假設(shè)毛利率是55%，那么成本占45%，在成本中，酒店一般會將租金成本控制在30%以下，若超過該比例，則會放棄租賃該物業(yè)，因為租賃后會有虧損的危險。
有業(yè)內(nèi)人士則給記者算了一筆更加細(xì)致的賬，經(jīng)濟(jì)型酒店的酒店收入=平均房價×出租率，經(jīng)營成本=人工+能耗+低值易耗+洗滌+維修+銷售+其他+營業(yè)稅收，酒店營業(yè)總利潤的專業(yè)術(shù)語叫GOP(Gross Operating Profit)，GOP=酒店收入-經(jīng)營成本。
“EBITDA(未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤)=GOP-租金，利潤=EBITDA-折舊攤銷，也就是說，GOP越高，租金越低則EBITDA越高，即利潤越高，那么租金究竟控制在什么比例最適合呢?在平均房價150元，出租率為70%，GOP率為50%的假設(shè)條件下，我們可以畫出一個圖表，根據(jù)酒店GOP與出租率和房價相關(guān)，當(dāng)酒店出租率上升(下降)時，收入按比例上升(下降)，酒店成本按線性上升(下降)，GOP上升(下降)。經(jīng)營成本=(150/6)×x%+35，其中x%為出租率�？梢杂嬎愠�，若要達(dá)到盈虧平衡點，則酒店租金占酒店收入的比例不能超過25%，否則酒店就會面臨虧損的風(fēng)險。”上述任內(nèi)人士指出，若說得簡單一些，即毛利率50%的條件下，基礎(chǔ)成本比率是50%，另加25%租金和20%折舊，總成本比例已高達(dá)95%，若租金再超過一點點，經(jīng)濟(jì)型酒店就難以盈利了。
加盟分?jǐn)偝杀镜奶魬?zhàn)
要控制租金占比不可超過酒店收入的25%并非易事，于是當(dāng)發(fā)展到一定規(guī)模時，各個經(jīng)濟(jì)型酒店企業(yè)都開始大舉擴(kuò)張加盟店，如家、漢庭、錦江之星和7天近期都陸續(xù)表明，在未來的新開店中，加盟店會是超過50%比例的主打。
“加盟店的成本由加盟商承擔(dān)，而且對于上市公司來說，加盟店的盈虧并不計入財報，只會將加盟店的出租率、門店數(shù)量等平衡到財報中。故而用加盟店來擴(kuò)張增加規(guī)模、分擔(dān)投資風(fēng)險成為經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)者目前的共同選擇。”華美首席知識專家趙煥焱指出。
然而，天上不會掉餡餅，既然加盟店可以分?jǐn)偝杀�，甚至有些加盟商自持物業(yè)以規(guī)避租金上漲或租約到期的風(fēng)險，那么，經(jīng)濟(jì)型酒店品牌企業(yè)也要付出其他代價，比如需要面對管理風(fēng)險、統(tǒng)一采購和與業(yè)主協(xié)商等問題。
錦江之星一位內(nèi)部管理者透露，與海外加盟商十分愿意將物業(yè)全權(quán)交給品牌方管理的態(tài)度不同，中國不少酒店加盟業(yè)主都認(rèn)為，既然自己承擔(dān)了租金或收購物業(yè)的成本，所以自己才是這個酒店的“主人”，并非所有決策都要聽連鎖酒店企業(yè)，尤其是在一些后臺結(jié)算、采購細(xì)節(jié)、員工等方面，加盟商往往“太有主見”。加盟店除了要支付一筆一次性加盟金以外，還要投入各項單體酒店成本，每個月還要與品牌酒店總部分成，所以一旦租金成本高企或加盟商實在與品牌連鎖酒店方協(xié)調(diào)不順，則很容易終止合作。
“或許你只看到各大連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店宣布自己的新開店數(shù)量，但卻忽略了每個企業(yè)每年也都有一定比例的加盟店退出，這對連鎖酒店來說也是一種傷害。”一業(yè)內(nèi)人士坦言。