廣州邦泰置業有限公司總經理羅衛平提醒投資者，投資酒店式公寓要選好地段、找準客戶
投資前要做什么“功課”
星級酒店標準配置，有別傳統服務檔次參差
位處會展經濟商圈，常年面向高端客戶
廣州住宅市場在過去半年重返升軌，受到置業者以及投資者對住宅房的需求帶動，投資者將傾向以房產作為投資工具，因此一些地理優越的酒店式公寓租賃成交依然活躍、租金穩定。那么，什么樣的公寓才能稱得上真正的酒店式公寓？酒店式公寓的市場前景如何？投資者又要把握哪些投資要領？日前廣州邦泰置業有限公司總經理羅衛平接受信息時報記者專訪時作了深入分析和解答。
辨別真假
從軟硬件細節辨“李逵李鬼”
記者：廣州的酒店式公寓規模達到什么程度了？
羅衛平：廣州酒店式公寓已經有上百家，主要集中在珠江新城、環市路、客村赤崗琶洲等商業商圈周邊以及高端人群聚集地。
記者：日前很多普通住宅也打著酒店式公寓的旗號，如何辨別真正的酒店式公寓？
羅衛平：現在許多住宅打的是酒店式公寓的旗號，但是里面的真正配套以及服務等方面的硬件和軟件都跟不上。硬件方面例如酒店安保中的紅外線探頭，許多住宅是沒有的或是隨便在一些重要的出入口放置，而真正的酒店里面的紅外線探頭監控布置中，其間距、分布數量以及敏感度都需要達到一定的嚴密性。軟件方面就是本身的服務，酒店式公寓的服務人力相當重要，基本上入住者只管住，房間整潔、衛生、生活配置等服務是一應俱全的，而且私人空間與公共空間蟶ㄎ郎拿芏紉蠶嗟備擼ǔＣ刻於急匭氤中亟校３忠歡ǖ惱嘍齲饈竊諂脹ㄗ≌瀉苣炎齙降摹?p> 經營策略
日租升值優勢更勝長租
記者：酒店式公寓有幾種類別？其經營模式分別如何？
羅衛平：現在廣州的酒店式公寓主要是月租的類型，即客戶以月為單位結算，物業管理公司在本來的物業服務費用外可以提供相關的一些收費酒店式便捷服務，像愛丁堡一類的酒店式公寓。另外就是月租和日租混合經營的模式，像廣州的馬賽國際公寓等。
記者：廣州的酒店式公寓與其他城市相比如何？
羅衛平：相對于上海的酒店式公寓而言，廣州酒店公寓的高回報還沒體現出來，主要是市場上公寓所處的地理位置打撈不到大部分的高端客戶。像現階段經營得較好的愛丁堡項目，就是能收納許多高端的外籍客戶，所以其租值明顯高于其它酒店公寓，且出租率也持續走高。
記者：琶洲作為廣州的會展經濟圈，其酒店式公寓的經濟增長點在哪里？
羅衛平：琶洲附近的酒店式公寓并不多，最有名的就是世港國際公寓。但是其經營模式主要是長租，主要是因為當年售賣的時候是毛坯出售，整棟大廈沒有規定好一個風格，各自小業主的裝修檔次參差不齊，物管服務配套不到位，所以現在主要以辦公的形式出租，并沒有自住客戶，租金也很難提升。而琶洲的日租價值才是一塊“肥肉”，兩屆廣交會的酒店都是爆滿的，一年當中大小展會高達43個，如果琶洲有一個高標準檔次的酒店式公寓出現，價格又相對比香格里拉這樣的五星級酒店便宜不少，服務、配套都跟得上，聰明的外商自然會作出他們的選擇。
投資要領
五方面前期分析不可少
記者：您覺得酒店式公寓比起其它公寓有何投資優勢？
羅衛平：我認為在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。
因為酒店式公寓大多位于成熟商務中心，外國企業和外籍人員聚集流動的地帶，周圍的服務配套設施完善，且聘請專業的酒店物業管理公司或酒店管理公司進駐管理，提供了普通公寓所沒有的有償商務服務，投資前景好。
記者：現在市場的酒店式公寓不少，投資者應如何選擇？
羅衛平：做一個聰明的投資客戶要在選擇酒店式公寓的投資上面要詳細分析：
首先要選好商圈。房地產這種商品是不動產，對于投資者來說第一是地段，第二是地段，第三還是地段，因此要注重區域分析。如果區域是看好的，選擇就是安全的；如果區域處于衰退期和整合期，入市就要十分謹慎。從目前廣州的城市規劃及發展狀況來看，琶洲區域已然成為置業投資的首選之地。
其次，投資定位要明確。長線投資，選擇物業要比較罕有和珍貴，供應量較小甚至是絕版的，升值空間就大。要是長線投資高檔公寓，應考慮附近辦公場所的性質，最好是中、高檔寫字樓居多。除社區的配套設施和服務是考慮因素外，公寓內的裝修也是基本條件，高端客戶自然青睞高檔的配置。
此外，認準客戶。投資型物業和居住型物業有很大的區別。既然是投資，就要明確將來要把房子租給誰，以得到較高回報。同時要了解你的二級市場在哪里？買同樣的物業，有人是為了出租給個人，有人是為了出租給公司，有人是為了做商業經營，不同的目標決定了你的購買行為有所區別。還要考慮社群的因素，如哪些地方是外來人員的聚居點，哪些地方是外籍人士的聚居點等等。租住公寓的客戶有多種，如高級商務人員、外籍人士等。
另外，了解產品。對于投資型樓盤來說，一定要對產品有深刻的了解。比如樓盤戶型的大小、建材標準、物業定位都需要根據其所處的位置、未來面向的客戶進行判斷。比如購買投資型物業，將來是商住兩用，給中小企業或公司辦公使用，因此除了建材標準外，還要關注智能系統、通訊系統，因為這些公司對這些系統敏感性很高，如果寬帶太窄，智能系統不夠，提供信息口較小，就會影響出租的報價。
同時，我還建議把中小戶型作為商品房投資首選，因為中小戶型有“總價低，首期款少，投資壓力小，易于出租”等優勢。需要強調的還有地鐵，它能帶動沿線物業發展，有效提升物業投資價值。
如何計算投資回報率？
投資回報率計算為月租收入×一年12個月×入住率×（1-成本消耗率）=年凈收入
年凈收入/ 購買總價＝年回報率
舉例：以琶洲酒店為例，盡管今年的交易會租金下調，但那里27平方米的商務套房在交易會期間也能租到950元/天，以前的交易會租值是1100元/天。而邦泰國際公寓就在琶洲酒店旁邊，如果邦泰37平方米的單身公寓按照950元/天的租金計算，一年兩個月的交易會期間的租金即達5萬多元，按照售價1.8萬元/平方米計算，這套37平方米的房價為65萬元，回報率達到8個點。而這8個點還不包括一年當中其余10個月租金在里面。