一、建設(shè)原因：

       縣政府無償提供用地30畝，但前提條件是興建一家19層四星級飯店，便于政務(wù)接待，提升接待服務(wù)檔次。同時也是為了解決有關(guān)遺留問題。

二、經(jīng)營環(huán)境：

       位于中原大別山區(qū)一個小縣城（人口35萬），擁有紅、綠旅游資源，縣里接待規(guī)格較高但消費(fèi)水平一般，游客一般為中低檔消費(fèi)者，商務(wù)客人較少。目前擁有已開業(yè)三星飯店一家（平均出租率75%左右，平均房價(jià)130元），正在建設(shè)中的三星級飯店二家，規(guī)劃中的三星級二家，另外縣城還有其他中小型飯店10多家。

三、擬建規(guī)模：
       鄰近縣行政區(qū)，依山臨河，環(huán)境較好，但位置稍偏。項(xiàng)目占地30畝，建筑面積2萬平米左右，按四星級標(biāo)準(zhǔn)興建，計(jì)劃投資6000萬（土地?zé)o償使用）。

四、初步想法：

       投資方（股份制企業(yè)）出于滿足領(lǐng)導(dǎo)要求，結(jié)合解決一些遺留問題和土地?zé)o償使用，考慮長遠(yuǎn)利益；經(jīng)營者針對經(jīng)營現(xiàn)狀，建四星過于超前，存在嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。但是建設(shè)已經(jīng)勢在必行。為了盡可能地減少前期經(jīng)營虧損，經(jīng)營者初步考慮如下：

       1、工程分兩期建設(shè)：一期工程建設(shè)客房150間左右及配套服務(wù)設(shè)施，以保證符合四星級飯店評審標(biāo)準(zhǔn)；二期工程待客源增多時再進(jìn)行裝修剩余部分客房。主要考慮規(guī)模太大，前三至五年出租率太低運(yùn)營成本高，分兩期裝修也能使三五年后新房投入使用，保持新鮮。

       2、經(jīng)營方面計(jì)劃：考慮到內(nèi)地縣城高端客源偏少，一期工程擬把客房分兩個檔次：一類是四星級標(biāo)準(zhǔn)房套房50間左右，主要滿足高端政務(wù)和商務(wù)客人需求；二類是中檔房間，按三星標(biāo)準(zhǔn)間80間和特色單人間20間裝修，主要滿足旅游團(tuán)隊(duì)中端商務(wù)會議。同時想在經(jīng)營項(xiàng)目上具有特色，以吸引客源，在與其他幾家三星級飯店競爭中占據(jù)較大優(yōu)勢。

       3、經(jīng)營管理顧慮：因?yàn)橥顿Y者和經(jīng)營者考慮的角度不同，前者是長期利益和滿足地方首長要求，后者是考慮盈利水平和經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，建成后三至五年賓館勢必存在經(jīng)營虧損。若全部按四星級標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)，在沒有正常客源現(xiàn)金流緊張的情況下迫使經(jīng)營者降價(jià)售房，將會出現(xiàn)四星級的飯店，三星級的價(jià)位，二星級的客人，對設(shè)施破壞太大（本市已有一家四星先例）。所以想針對縣城實(shí)際情況，高中檔客人兼顧，爭取較為理想的出租率，同時在硬件客房、餐飲、配套康樂會議等設(shè)施方面具備特色化、綜合性，以突出競爭優(yōu)勢。在軟件方面賓館已有多年的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，在縣城處于領(lǐng)先，但經(jīng)營管理四星級飯店還有待較大提升，專業(yè)管理人才和優(yōu)秀員工招聘引進(jìn)難，不排除引進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)的可能。